联系我们
手机:13603713455
电话:0371-63290622
邮箱:zhmlaw@126.com
地址:郑州市郑东新区中兴南路与商鼎路交叉口往南500米河南商会大厦22层
继承房产涉及的税务问题
作者:张雷律师   发布时间:2014-05-20   点击:    【返回列表】
 

    在日常咨询中,“我继承父母的房产是否需要纳税?”是一个常被问到的问题。事实上,继承房产的税收问题,不仅包括继承时是否需要缴纳个税、契税和印花税,还包括将来如果出售,是否需要纳税。

    由于房产价值巨大,因此如果需要缴纳相应的税,也是一个不小的数字。

    那么,目前的税收法律法规对继承房产涉及的税收问题是如何规定的呢?

是否要缴个人所得税

    张某的父母去世后,留下两套房产,张某父母立有遗嘱,其中一套房产由张某继承,另一套房产赠与给张某父母的邻居李某。

    对于两套房产,张某继承与李某受遗赠是否要缴纳个人所得税,两人非常困惑。

【分析】

    相关法律规定,有些情形下取得房产属于无偿赠与,是不征收个人所得税的。

    比如,子女依法继承父母的房产,就不需要缴纳个税。

    当事人在处理房产赠与以及房产继承时,一定要清楚自己对于房产的继承和受赠,是否属于法律规定的免征个人所得税的情形。若属于不征收个人所得税的情形,当事人要了解自己应向税务机关提交哪些材料。

【依据】

    《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》:

    一、以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

    (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

    (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

    (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

    二、赠与双方办理免税手续时,应向税务机关提交以下资料:

    (一) 《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》第一条规定的相关证明材料;

    (二)赠与双方当事人的有效身份证件;

    (三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的,还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书 (原件)。

    (四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的,还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书 (原件),或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

    税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料,资料齐全并且填写正确的,在提交的 《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存,原件退还提交人,同时办理个人所得税不征税手续。

    三、除本通知第一条规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照”经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%

    四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

是否要缴契税、印花税

    王先生父母去世后,留下一套房产,没有留下遗嘱,王先生依法继承了该房产,房产按市价大约为200万元。

    对于继承该房产是否要缴纳契税和印花税,王先生特来向律师咨询。

【分析】

    国家税务总局早年曾有规定,对于 《继承法》规定的法定继承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,在继承土地、房屋权属时,不征收契税;对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的,则属于赠与行为,应征收契税。

    但在2006年,国家税务总局发布了 《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(即“144号文”),立即在房地产市场引起不小的波澜。

    当时,根据国家税务总局办公室对这个文件的解读——为防止房屋买卖双方利用假赠与行为,偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税,将无偿赠与行为区分为一般赠与行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与)和其他无偿赠与行为两类,对个人无偿赠与不动产行为,税务机关对受赠人将全额征收契税。

    有人就此得出结论:过去免征契税的法定继承房产,现在也要征契税了。

    之后,税务部门对此问题予以了明确:

    根据 《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,契税征税范围包括赠与,不包括继承。税务总局在 《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》中已明确,不属于契税征税范围的继承是指法定继承行为。

    144号文”未对现行契税政策进行调整,其中 “对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税”的规定,并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。

    至于印花税,按照 《印花税暂行条例》,受领权利证照的人都属于印花税的纳税义务人,其税率为所载金额的万分之五。【依据】

    《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》:

    对于 《继承法》规定的法定继承人 (包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

    《印花税暂行条例》第二条

    下列凭证为应纳税凭证:

    1、购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;

    2、产权转移书据;

    3、营业账簿;

    4、权利、许可证照;

    5、经财政部确定征税的其他凭证。

将来转让如何缴个税

    王先生父母于2011年去世后,留下一套房产,没有留下遗嘱,王先生按照法定继承继承了该房产,该房产价值25万元。 201010月,他将该房产以30万元的价格出售。

【分析】

    继承人转让该房屋时,以转让房屋的收入减除原房屋产权所有人取得该房屋的实际购置成本以及继承和转让过程中继承人支付的相关税费后的余额,为继承人的应纳税所得额,依照20%的税率缴纳 “财产转让所得”个人所得税。

    但如果转让的房屋为个人自用5年以上且为家庭唯一生活用房,免征个人所得税。【依据】

    《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》:

    根据 《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》 (以下简称 《通知》)的精神,经商财政部、建设部,现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下:

    四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用 《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

    个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。

    《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》:

    五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照 《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999] 278号)的规定,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;

    对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。

    《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》:

    五、受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。

    受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

将来转让如何缴营业税

    王先生的父母于2009年去世后,留下一套房产,该房产是2000年购买的。

    王先生依法继承了该房产,房产价值250万元。 201010月,他将该房产以300万元的价格出售。

【分析】

    受赠或继承的房产若要再转手销售,要不要征收营业税?这涉及到是否符合 “满五年免征营业税”这一条件的问题。因此,首先取决于如何确认 “购房时间”。

    个人将通过无偿受赠方式取得的房产对外销售征收营业税时,对通过继承等方式取得的住房,该住房的购房时间按发生继承前的购房时间确定。

    对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

    在本案中,王先生是通过继承取得该房产,该住房的购房时间应当按照发生继承行为前的购房时间确定。因此,王先生的房产已满五年,应免征营业税。

【依据】

    《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》:

    个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》 (国税发 〔2005 172号)中第四条有关购房时间的规定执行;对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定,不再执行国税发〔2005 172号文中第四条有关购房时间的规定。

    《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》:

    个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用 《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。

    《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》

    200661日后,个人将购买超过5年 (含5年)的普通住房对外销售,应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核,凡符合规定条件的,给予免征营业税。

分享到: 更多
上一篇:财产继承税
下一篇:没有了
网站简介  |  律师团队  |  服务范围  |  收费标准  |  联系我们  |  团队荣誉  |  经典视频  |