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房地产合作开发模式及风险分析
作者:采集侠   发布时间:2014-04-07   点击:    【返回列表】

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房地产合作开发模式及风险分析 (2012-09-22 20:31:06)

标签: 房地产 合作开发 杂谈 分类: 房地产开发

 

 

...

独立开发...

联合开发...

一、项目合法性考察...

二、项目开发主体问题考察...

三、合作形式的选择...

四、合作项目资金监控问题...

五、审查项目的当地政府态度...

六、项目合作合同条款...

 

1、房地产联建

房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方(

双方可以约定:

该方案需要注意的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外

项目开发完成后,

该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以

2、直接转让土地使用权

假如在该项目开发过程中,

这种方式下

3、组建项目开发公司

项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司,用于商品房开发的情形。

主要包括以下两种模式:

项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。

4、整体产权转移

已经获得立项批准的房地产开发项目,在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间,或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。

房地产项目转让的模式:

1)以项目公司股权并购(兼并或收购)方式转让房地产开发项目;

这种方式下

5、房屋参建

房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为,一般表现为参建人通过投资或参与房地产建设而获得部分房产的所有权。一般适用于房地产项目已进行,但开发方资金不足的情形。房屋参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力,因此,不予考虑。

 

在以上五种方案中,联建开发可顺利立项开发销售,但不能获得税收收益,而且联建开发投资者之间复杂的关系往往无法通过合作协议统一调整,合作投资者之间容易产生纠纷。

直接转让土地使用权权益清楚,但不能获得出让方的相关支持尤其是社会资源支持,也不能获得税收收益。

组建项目开发公司可以通过法人实体明确各股东权益,也可以通过新的项目开发公司获得拟建开发面积所需的房地产开发资质,也可以免征营业税、符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。应该是房地产开发较为优越的开发形式,特别是一些大型项目的房产开发中。

在项目公司运营过程中,还可以通过受让股权或合作开发权益的方式,获得项目全部产权。

合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可,以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续,均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准,并持有批准文件或证照。

6、合作开发的其它方式:

先合伙后转为法人型的合作开发

 

1)要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任;

2)约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式,其承担民事责任方式先后不同;要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体;

3)组成项目公司合作开发的,要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任;

4)以土地使用权入股组成项目公司的,土地使用权须作评估;

5)以筹建处或其它名义合作开发的,须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织,并明确合作筹建各方的权利义务;

6)合作开发一方以土地使用权作为合作投资的,应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续,并明确有关费用的承担方式和责任人;

7)一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目,应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照;

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