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房屋买卖合同纠纷十四个典型案例|人民法院报
作者:admin   发布时间:2016-09-21   点击:    【返回列表】
文|赫少华▪律师,远闻(上海)律师事务所合伙人
阅读提示:
在笔者接触及代理过诸多的房屋交易中,各案各有特色,类型无法穷尽,以律师实务为视角,将近几年的人民法院报,关于房屋买卖纠纷的典型案例作梳理,以供交流、参考,并不完全认同个案观点。
筛选中的十四个典型案例主要出自上海、重庆、江苏等法院,注意与当地房屋交易习惯的区分。
一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力
二、情势变更对合同长期履行僵局的适用
三、名为房屋买卖实为借款担保的认定
四、商品房预售合同格式条款的解释
五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定
六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理
七、商品房买卖合同中“一户一表”的实质含义
八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定
九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效
十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定
十一、开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
十二、预查封期间合同约定解除权行使及法律后果
十三、没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定
十四、买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定
 
一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力
裁判要旨:
合同当事人的死亡是一种客观事件,如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件,也可构成不可抗力,双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。
案情简介:
2003年12月15日,A公司与严甲签订商品房预售合同一份,向严甲出售上海市静安区*房屋一套。但因严甲个人原因,一直未能办理房屋交付手续。
2007年4月,A公司得知严甲已在美国死于车祸,向严甲的法定继承人杨甲、严乙催促二人办理相关手续但未果。A公司诉至法院,请求判令两继承人继续履行预售合同中约定办理房屋交付手续和产权过户手续;向原告支付房屋面积找补款、物业费及违约金。
法院裁判:
严甲之死并非其本人或原告故意所为,因此不能预见,也无法避免;且其并非我国居民,原告无从知晓其死亡及继承人通信情况,因死亡带来的通信障碍无法克服。故严甲的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况,属于不可抗力。
来源:人民法院报2013年7月18日版,作者:李彦,上海市静安法院
二、情势变更对合同长期履行僵局的适用
裁判要旨:
相互负有对等给付义务的合同双方,均既不履行自己的给付义务,又怠于催告对方履行,形成合同长期履行僵局。到起诉之时,由于情况的变化,合同不论是继续履行还是解除,都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况,慎重考虑适用情势变更规则,以在化解僵局的同时维持利益平衡。
法院裁判:
原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同,本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元,尚有12万元余款未支付;被告也仅交付了房屋,未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序,双方均有同时履行抗辩权,无法确定系其中一方违约在先……
因此,法院认为被告有权要求对房价进行调整。
根据本案实际情况,考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例,以及原定房价中的亲情因素,可酌情确定原告还应支付的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。
来源:人民法院报2014年3月27日版,案号:(2013)虹民三(民)初字第309号,作者:高行玮、张浩,上海市虹口区人民法院
三、名为房屋买卖实为借款担保的认定
重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案
裁判要旨:
名为房屋买卖实为借款担保的认定,应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保,应认定房屋买卖合同无效,并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。
法院认为:
本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同,但房屋已在双方签约前于2010年10月29日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧,第2层为酒店中餐厅和西餐厅,第3层为酒店宴会厅、会议室,怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售,有违常理。
此外,房屋为现房,卖方已具备交付条件,但双方在合同约定的交房期限到期后,并未有交接房屋的意思表示,卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金,还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保,此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯,故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保,判决驳回张桌玮的诉讼请求。
来源:人民法院报2014年9月11日版,案号:(2012)渝五法民初00012号,作者:张华荣,重庆市第五中级人民法院
四、商品房预售合同格式条款的解释
重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨:
当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时,应根据交易目的,综合运用解释方法,准确把握该条款的具体内涵。
法院裁判:
重庆市渝中区人民法院经审理认为,涉案房屋在交付前通过竣工验收,且原告也认可已通电,应视为被告履行了合同义务。故判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决,上诉至重庆市第五中级人民法院。
重庆五中院认为,被告为涉案房屋接通的是临时用电,不能满足城市生活所需,不符合交易目的,应视为违约,遂改判被告承担违约责任。
来源:人民法院报2015年1月8日版,(2014)渝五中法民终字第00735号,作者:黄淳、肖飞,重庆市第五中级人民法院
五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定
重庆五中院判决彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨:
政府房贷政策调整导致首付比例提高,购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时,购房者单方提出解除合同应当予以准许。
法院认为:
解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。合同签订时,彭琳茹支付了两成购房款,因国家房贷政策的调整,在彭琳茹与金科公司签订合同一个月后首付比例由两成提高至三成,导致原告未获得银行贷款。
金科公司未提交首付两成已获得银行审批通过的相关证据,在本案审理结束时彭琳茹仍未获得银行按揭贷款,且也未提交应归责于彭琳茹个人导致合同无法履行的证据
来源:人民法院报2016年5月5日版,作者:李天全、朱红兵,重庆市荣昌区人民法院
六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理
重庆五中院判决石门供销社诉夏良万房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨:
作为标的物的房屋在实际交付买受人而未办理产权过户手续情况下灭失,房屋买受人请求出卖人协助办理过户手续的合同目的已在客观上不能实现,房屋买卖协议已无法继续履行,出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务,其请求终止房屋买卖协议符合法律规定,应予支持。
来源:人民法院报2013年8月1日版,作者:张娇东、李海霞,重庆市江津区人民法院
七、商品房买卖合同中“一户一表”的实质含义
重庆一中院判决蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案
裁判要旨:
商品房买卖合同中,“一户一表” 指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费,而开发商提供的总分表制的配套用水设施,使业主不能自行到自来水公司缴费,不符合国家有关规定与合同目的。
法院认为:
本案当事人订立合同的目的之一是保证购房人能够顺利地向供水企业交费。而涉案小区现有的总分表制使购房人在供水企业处未建立独立的水表户头无法自行交费,该模式不符合合同目的。本案争议的“一户一表”条款出现在合同附件部分,并非参照示范文本订立,一审法院认定属于格式条款,并无不当。经查,涉案小区能够改造成购房人与供水企业直接建立供用水关系的“一户一表”,崇安公司关于履行不能的上诉理由不能成立。
来源:人民法院报2012年11月8日版,案号:(2011)渝一中法民终字第06021号,作者:朱华惠,重庆市第一中级人民法院
八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定
重庆一中院判决谢海林诉金浩公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨:
商品房预售合同备案登记,不是物权的设立、变更、转让,不产生物权公示的效力。房地产公司为登记需要,在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中关于违约金标准的内容,并不产生合同变更效力,故违约金标准仍需遵照最初双方当事人协商一致的合同。
来源:人民法院报2013年10月24日版,案号:(2013)渝一中法民终字第01205号,作者:张春侠、龙玉梅,重庆市合川区人民法院
九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效
江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案
裁判要旨:
购房人以首付与银行按揭相结合方式付款,房产公司以格式条款的方式约定,一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务,明显加重了购房人的责任,应认定无效。
法院裁判:
在银行以刘岩为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的情况下,继续履行合同已无实际可能,故对刘岩要求解除合同的请求予以支持。合同解除后,尚未履行的终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状。因此,淮安恒大房产公司应退还刘岩首付款。
来源:人民法院报2013年8月22日版,案号:(2013)淮中民终字第0475号,作者:孙坚,江苏淮安市中级法院
十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定
江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案
裁判要旨:
土地的划拨性质并不影响合同的履行,仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地,合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。
法院裁判:
划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让,只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。且曹平、季花在订立合同时明知案涉土地为划拨土地,此后也未积极办理相应土地出让手续,故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表示愿意继续履行合同,应视为徐善琴对案涉合同予以追认,故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。
来源:人民法院报2013年11月21日版,案号:(2013)通中民终字第0897号,作者:张建平、金永南,江苏省南通市通州区人民法院
十一、开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨:
开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。
来源:人民法院报2012年11月15日版,案号:(2012)锡民终字第0024号,作者:曹海英、陈教智,江苏省江阴市人民法院
十二、预查封期间合同约定解除权行使及法律后果
江苏宜兴法院裁定江南公司执行异议案
裁判要旨:
预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后,法院应当中止对预查封房屋的执行,但有权执行被执行人到期债权。
来源:人民法院报2014年12月18日版,案号:(2013)宜执异字第0021号,作者:江苏省无锡市中级人民法院 范 莉、马云,宜兴市人民法院许乐群
十三、没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定
裁判要旨:
单位内部开发的房屋,虽限定购买人为本单位职工,并尚未取得房产证,但只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方意思表示真实一致,不具有购买条件的人与该单位职工达成房屋买卖合同,应认定合法有效。
来源:人民法院报2010年3月18日版,案号:(2011)郑民三终字第725号,作者:崔霞、孔凡松、申阳,河南郑州中原区人民法院
十四、买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定
河南洛阳中院判决郭某诉李某经济适用房转让合同纠纷案
裁判要旨:
经济适用房符合条件上市交易的,需补缴土地出让金。根据交易习惯,土地出让金一般由出卖人承担。如果交易双方约定了土地出让金缴纳方式,且已实际履行,则一方不得以该约定违反国家规定和交易习惯为由撤销该履行。
来源:人民法院报2015年11月12日,案号:(2015)洛民终字第1906号,作者:申文娟、樊蕾,河南省洛阳市老城区人民法院


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